Umowa najmu okazjonalnego, a umowa standardowa

Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od standardowej umowy najmu?

Umowa najmu okazjonalnego od zwykłej umowy różni się przede wszystkim mniej skomplikowaną i szybszą eksmisją dlatego może pomóc w walce z nieuczciwymi najemcami. Poza standardowymi postanowieniami dotyczącymi wynajmu lokalu, umowa ta wymaga od najemcy podpisania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazania alternatywnego miejsca zamieszkania w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu. W tym celu, konieczne jest uzyskanie pisemnego oświadczenia osoby, która posiada tytuł prawny do takiego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie z najemcami w razie potrzeby. Oświadczenia te powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Trzeba również zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego dotyczy tylko nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Na jaki okres może zostać zawarta umowa najmu okazjonalnego?

W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony. Niemniej jednak, okres ten nie może przekroczyć 10 lat.

Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?

W sytuacji wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego obowiązują takie same przepisy jak w przypadku standardowej umowy najmu. Najem okazjonalny może zostać wypowiedziany z powodu:

• Używania nieruchomości w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków, niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, wykraczania przeciwko porządkowi domowemu lub utrudniania życia innym mieszkańcom budynku, mimo pisemnego upomnienia.
• Zwłoki w opłacaniu czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego oraz wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
• Bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część.
• Lokator utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy, nie proponując alternatywnej nieruchomości ani nie dostarczając oświadczenia właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku egzekucji.

Dlatego też, nie ma powodu, by obawiać się zawierania umów najmu okazjonalnego, ponieważ możliwości jej wypowiedzenia są takie same jak przy umowie standardowej.

Wymagalność zgłoszenia umowy w Urzędzie Skarbowym

Co do zasady – każdą umowę najmu powinniśmy zgłosić do Urzędu Skarbowego, jednakże w praktyce bywa różnie. Warto wiedzieć, że skuteczność działania ochrony uzależniona jest od zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego, które musi nastąpić w ciągu 14 dni od daty przekazania lokalu najemcy. Jeśli wynajmujący nie dokona zgłoszenia lub zgłosi go po terminie, umowa najmu okazjonalnego będzie obowiązywać, ale z wyłączeniem przepisów umożliwiających przeprowadzenie eksmisji na podstawie aktu notarialnego. Jest to specyficzna sytuacja, gdy skuteczność umowy zależy od działania tylko jednej ze stron, a najemca nie ma wpływu na to, czy wynajmujący dokona zgłoszenia w terminie.

Zgodnie z art. 19b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatora, wynajmujący musi na żądanie najemcy przedstawić mu potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego. Najemca ma prawo wiedzieć, jaka jest jego sytuacja prawna. Warto jednak pamiętać, że nie ma przepisu, który przewidywałby jakiekolwiek konsekwencje dla właściciela lokalu, jeśli nie przedstawi on potwierdzenia najemcy.

Czas trwania eksmisji w najmie okazjonalnym, a w umowie standardowej?

W przypadku najmu okazjonalnego nie potrzebujesz wyroku eksmisyjnego wydawanego przez sąd. W sytuacji nie wydania lokalu przez najemcę po zakończeniu umowy najmu, wynajmujący może skorzystać z wcześniej podpisanych przez najemcę notarialnych oświadczeń i zlecić komornikowi eksmisję. W ten sposób można zaoszczędzić czas i koszty związane z postępowaniem sądowym o eksmisję, co jest konieczne w przypadku najmu standardowego. Mimo wszystko czas trwania eksmisji wynosi kilka miesięcy.

Procedura związana z eksmisją przy umowie standardowej jest dużo bardziej skomplikowana. Jeżeli uważasz, że kilku miesięczny proces eksmisji jest przerażający to wiedz, że czas trwania eksmisji przy umowie standardowej może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Szerzej na temat eksmisji pisałem w tym artykule.

Podsumowując warto skorzystać z umowy najmu okazjonalnego, ponieważ ustawodawca daje zbyt duże możliwości najemcy na bezumowne korzystanie z nieruchomości. Być może kilkumiesięczny okres eksmisji wydaje się długi, ale biorąc pod uwagę umowę standardową, czyli ewentualny kilkuletni proces sądowy, zszargane nerwy i często bezpowrotnie utracone pieniądze, ponieważ najemcy niepłacący czynszu to zazwyczaj osoby, które raczej nie mają zbyt dużego lub żadnego zaplecza finansowego to po prostu warto wymagać podpisania umowy najmu w formie okazjonalnej.